Sous-location illégale
Sous-location illégale
Par principe, la sous-location n'est pas autorisée (Article 8 de la loi du 6 juillet 1989). Avec l'approche de grands événements sportifs, artistiques ou culturels en France, nombre de locataires voient dans la sous-location une façon d'augmenter leurs revenus ou, à tout le moins, de réduire leurs dépenses. Les plateformes en ligne facilitent ce procédé.
Il convient de distinguer la sous-location dans le parc privé et la sous-location dans le parc social, ces deux régimes étant soumis à des règles différentes.
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Pour le parc social
Un locataire ayant sous-loué illégalement son logement social conventionné peut être condamné au remboursement intégral des loyers perçus. La sous-location d'un logement social, donc à loyers conventionnés, est interdite, sauf dans le cadre de situations spécifiques (personne de plus de 60 ans, accueillant familial, etc.), et sous réserve de respecter certaines conditions de loyer et de surface sous-louée.
Pour que le bailleur obtienne une réparation complète, certains principes édictés par la Cour de cassation doivent être respectés, comme :
- Mettre en demeure le locataire de cesser son activité ;
- Mettre en avant la gravité de la faute du preneur vis-à-vis des obligations inhérentes au logement à loyer conventionné ;
- Le changement de destination des locaux par l'utilisation à des fins lucratives et répétées d'une partie du logement.
Les conséquences pour le locataire sont :
- Remboursement des loyers indûment perçus par droit d'accession (CC : art. 548 ; Cass. Civ. 3, 12 septembre 2019, n° 18-20.727) ;
- La résiliation de son bail ;
- En cas de dégradation, des réparations pouvant lui incomber ;
- Une amende pouvant s'élever jusqu'à 9 000 €.
Pour le parc privé
L'article L145-31 du Code de commerce dispose : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. »
Le second alinéa de cet article précise : « En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte. »
La sous-location autorisée est donc une opération à 3 parties. L'accord de sous-location et l'accord sur les montants de loyer sont obligatoires, et ce même pour les sous-locations de très courte durée. Notez qu'un sous-locataire ne peut se prévaloir des dispositions protectrices des baux d'habitation.
Les décisions de justice récentes (condamnation in solidum des plateformes et des locataires) ont créé de nouvelles obligations vis-à-vis des plateformes de location, notamment :
- S'assurer que le logement constitue le logement principal du loueur (en vérifiant que la location s'effectue moins de 120 jours par an) ;
- Rappeler au loueur ses obligations par une information complète et une attestation sur l'honneur.
Il faut aussi prendre en considération les obligations imposées par certaines communes en matière de sous-locations saisonnières :
- Limitées à 4 mois ;
- Obligation de télédéclaration de location saisonnière.
Pour le propriétaire, il est important de mettre au jour ces pratiques si le locataire ne respecte pas ses obligations et se passe de son autorisation.
Ainsi, les sanctions encourues par le locataire sont :
- La résiliation du bail par le propriétaire ;
- Le reversement des loyers correspondant aux sous-locations non autorisées ;
- Une action en réparation contractuelle ;
- Pour les meublés saisonniers, une amende civile pouvant atteindre 50 000 € sur demande de la commune ou de l'Anah (article L651-2 du Code de la construction et de l'habitation).
Quelles possibilités pour le propriétaire ?
L'appel à un cabinet d'enquêtes privées comme Hoplite Investigations vous permet d'obtenir les preuves nécessaires pour faire valoir vos droits et mettre en place les procédures adéquates.
Dès les premiers doutes, le détective privé peut mettre en place des moyens allant de l'OSINT jusqu'à la surveillance du domicile, en passant par l'enquête de voisinage, afin de prouver la sous-location non autorisée, sa durée et sa fréquence.
Tous les modes de preuve sont possibles (article 1358 du Code civil), la charge de la preuve reposant sur le bailleur.
Hoplite Investigations, cabinet d'enquêtes privées basé à Lille et exerçant dans les Hauts-de-France, vous assiste dans cette démarche afin que la défense de vos intérêts reste une priorité.
FAQ — Sous-location illégale
La sous-location est-elle toujours interdite ?
Non, elle est possible avec l'accord écrit du propriétaire (parc privé), ou dans des cas très spécifiques pour le parc social (personne de plus de 60 ans, accueillant familial...).
Quelles sanctions risque un locataire qui sous-loue illégalement ?
Résiliation du bail, remboursement des loyers perçus, réparation du préjudice, et une amende pouvant aller de 9 000 € (parc social) à 50 000 € (meublés saisonniers non déclarés).
Comment prouver une sous-location illégale ?
Par tous moyens (article 1358 du Code civil) : enquête de voisinage, surveillance, recherches OSINT. Un détective privé peut réunir ces preuves de manière légale et recevable en justice.
Qui doit apporter la preuve de la sous-location ?
La charge de la preuve repose sur le bailleur (propriétaire).
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