Sous-location illégale et détective privé.
Sous-location illégale
Par principe, la sous-location n’est pas autorisée. (Article 8 de la loi du 6 juillet 1989. )
Avec l’approche des JOP2024 en France, nombre de locataires voient une façon d’augmenter leurs revenus ou d’à tout le moins réduire les dépenses, en sous-louant leurs logements. Les plateformes en ligne facilite ce procédé.
Il convient de distinguer la sous-location dans le parc privé et la sous-location dans le parc social. En effet ils sont soumis à des règles différentes.
Pour le parc social :
Un locataire ayant sous-loué illégalement son logement social conventionné peut être condamné au remboursement intégral des loyers perçus. La sous-location d’un logement social et donc à loyers conventionnés est interdit sauf dans le cadre de sous-location spécifique (Personne de plus de 60 ans, accueillant familial …) Et en respectant des conditions de loyers et de surface sous-louée.
Il conviendra ici de respecter, pour que le bailleur puisse obtenir la complète réparation, certains principes édictés par la Cour de cassation comme :
- Mettre en demeure le locataire de cesser son activité,
- Mettre en avant la gravité de la faute du preneur vis-à-vis des obligations inhérentes au logement à loyer conventionné,
- Le changement de destination des locaux par l’utilisation à des fins lucratives et répétées d’une partie du logement.
Les conséquences pour le locataire sont :
- Remboursement des loyers indûment perçus (CC : art. 548) (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 septembre 2019, 18-20.727) par droit d’accession
- La résiliation de son bail,
- En cas de dégradation, les réparations peuvent incomber au locataire.
- Sans oublier une amende pouvant s’élever jusqu’à 9000€
Pour le parc privé :
L’article L145-31 du code de commerce dispose : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. »
Le second Alinéa de cet article : « En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte. »
La sous-location autorisée est donc une partie à 3 joueurs. L’accord de sous-location et l’accord sur les montants de loyer sont obligatoires et ce même pour les sous-locations de très courtes durées. Notez qu’un sous-locataire ne peut se prévaloir des dispositions protectrices des baux d’habitation.
Les décisions de justice récentes (condamnation in solidum des plateformes et des locataires) ont amené des obligations vis à vis des plateformes de locations, notamment :
- S’assurer que le logement constitue le logement principal du loueur (en vérifiant que la location s’effectue moins de 120 jours par an),
- Rappeler au loueur ses obligations par une information complète et une attestation sur l’honneur.
Il faut aussi prendre en considération les obligations imposées par certaines communes en termes de sous-locations saisonnières,
- Limités à 4 mois,
- Obligations de télédéclaration de location saisonnière.
Pour le propriétaire, il est important de mettre au jour ces pratiques si le locataire ne respect par ses obligations et se passe de l’autorisation du propriétaire.
Ainsi, les sanctions encourues par le locataire sont :
- La résiliation du bail par le propriétaire,
- Le reversement des loyers correspondants aux sous-locations non autorisées,
- Action en réparation contractuelle
- Pour les meublés saisonniers une amende civile pouvant atteindre 50 000 € sur demande de la commune ou de l’Anah (L 651-2 du CCH)
Quelles possibilités pour le propriétaire :
L’appel à un cabinet d’enquêtes privées comme Hoplite Investigations vous permettra d’avoir les preuves nécessaires pour faire valoir vos droits et ainsi mettre en place les procédures nécessaires.
Dès les premiers doutes, le détective privé pourra mettre en place des moyens allant de l’OSINT jusqu’à la surveillance du domicile, en passant par l’enquête de voisinage afin de prouver la sous-location non autorisée, sa durée et la fréquence.
En effet, tous les modes de preuves sont possibles (art. 1358 du Code civil) mais reste à la charge du bailleur.
Hoplite Investigations, cabinet d’enquêtes privées à Lille et exerçant dans les Hauts-de-France, vous assiste dans cette démarche afin que la défense de vos intérêts soit une priorité.
